房企拿地更“聚焦”了

根据中指数据，本周（10月12日-18日）300城住宅用地成交规划建筑面积达1874万平方米，土地出让金为736亿元，成交规模较上周显著上升，但平均溢价率仅为0.54%，降至今年周度以来最低点。从城市能级观察，本周成交地块主要集中在三四线城市，一线城市无宅地成交，房企拿地整体保持谨慎，土地市场仍在低位运行。

土拍市场整体表现平淡，武汉、大连优质地块溢价成交

本周重点城市土拍市场整体仍显平淡，核心城市中仅武汉和大连各有一宗地块实现溢价，底价成交依然是主流趋势。从成交地块特征来看，主要呈现以下特点：

一是低密、中小体量地块继续主导市场。本周成交地块中，容积率1.5及以下的共有24宗，约占成交总数的三分之二，最低容积率仅为1.04，低密改善型供地仍是重点城市的供地重点方向。在体量方面，除南京浦口和江宁两宗地块规划建面超过10万平方米外，其余地块普遍低于10万平方米，且单宗成交价多在5亿元以下，供地端持续向“小而美”地块倾斜。

二是区位优越的稀缺地块保持一定竞价热度。武汉光谷中心城P（2026）091号地块位于光谷中心城北片，邻近地铁11号线，周边产业载体和公共配套较为密集，地块容积率为1.5，规划建面6.7万平方米，起始价4.4亿元，总价门槛相对可控，经过66轮竞价，由汉阳城建以5.9亿元竞得，溢价率为33.1%；中山南区地块成交楼面价为13564元/平方米，溢价率为13.1%。这两宗地块均具备区位条件较好、体量偏小、总价较低的特征，反映出在市场整体以底价成交为主的背景下，房企对确定性较强的优质地块仍保持一定竞拍意愿，但竞价热度尚未向外围板块及一般性地块扩散，市场分化格局延续。

10月待拍土地：无锡、苏州、南京待拍土地金额领先

截至10月18日，根据中指监测，10月重点城市待拍地块中，无锡（117.4亿元）、苏州（100.6亿元）、南京（97.9亿元）的出让金规模位居前三。同时，无锡、苏州、南京延续“多宗、小体量”的供地方式，平均起始价在3至5亿元之间。

在一线城市方面，待拍规模仍处于低位，目前仅有广州有5宗地块待拍，起始价为17.2亿元，北京、上海、深圳暂无待拍地块，供地节奏的阶段性特征延续。考虑到年末通常是住宅用地供应的重要时段，预计一线城市后续住宅用地仍有望陆续入市，其供应节奏与地块质量值得持续关注。

总体来看，本周重点城市土拍延续低位运行，底价成交为主、个别优质地块溢价，市场分化特征明显。政策层面，随着更多城市实施细则相继落地，商品住房销售制度改革已进入执行验证阶段，企业对新规则下的项目盈利测算、开发模式和资金安排仍在消化适应，拿地决策整体偏谨慎。展望后市，土地市场的修复仍取决于住房销售改善的持续性和企业资金面的恢复情况，土拍冷热分化现象仍将持续。开云体育在此背景下，其市场表现值得进一步观察。

本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。